Wspólnota mieszkaniowa przy ul. Kosynierów 10 w podwarszawskich Markach nie może wyegzekwować od dewelopera J.W. Construction Holding S.A. uprawnień z tytułu rękojmi za wady budynku.

– W dachu są dziury o średnicy kilkudziesięciu centymetrów, mieszkania przeciekają i pojawia się w nich grzyb. Wadliwe były również rynny i okna – mówi Joanna Gwadera, przewodnicząca wspólnoty.

Deweloper początkowo nie uznawał wad, twierdząc, że wynikają one z eksploatacji budynku. Później uznał wprawdzie roszczenie wspólnoty, jednak nie usuwał zakwestionowanych wad. Wspólnota zleciła dokonanie napraw prywatnym firmom, za co sama zapłaciła. Zwróciła się jednak do dewelopera o zwrot poniesionych wydatków – ponad 45 tysięcy złotych. J.W. Construction pieniędzy nie oddało i w efekcie wspólnota złożyła pozew w sądzie.

Przegrana wspólnoty

Z pozoru prosta sprawa o zapłatę zakończyła się jednak przegraną wspólnoty. W trakcie postępowania przed warszawskim sądem okręgowym, deweloper powołał się bowiem na uchwałę Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., zgodnie z którą wspólnota nie może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, chyba że takie prawa przeleje na nią właściciel lokalu (sygn. akt XXVIC 1773/05). Uchwała ta dotyczyła bydgoskiej wspólnoty mieszkaniowej, ale na jej podstawie, sąd okręgowy uznał, że wspólnota z Marek nie jest upoważniona do występowania w takiej sprawie. Czy w takim razie ma szansę na zwrot pieniędzy?

– W wyrokach dotyczących J.W. Construction sądy jednoznacznie orzekły, że z tytułów wskazanych w pozwach wspólnotom nie należą się żadne świadczenia od dewelopera – mówi Ewa Barlik, rzecznik spółki.

Patowa sytuacja

Co w praktyce wynika z uchwały Sądu Najwyższego? Otóż to, że istnieją tylko dwa sposoby na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynku (czyli dotyczących np. dachu, klatek schodowych, windy, piwnicy itp.). Albo w imieniu wspólnoty wystąpi pojedynczy właściciel lokalu, albo wystąpi wspólnota – ale tylko pod warunkiem, że właściciele mieszkań scedują na nią swoje prawa. Niestety, oba sposoby są w praktyce trudne do realizacji.

Pojedynczy właściciele lokali nie są zainteresowani dochodzeniem roszczeń dotyczących części wspólnych nieruchomości, np. naprawy dachu. Pomijając brak czasu, czy społecznikowskiej żyłki, przeszkodą są przede wszystkim wysokie koszty sądowe, które wynikają z dużej wartości przedmiotu sporu – roszczenia dotyczące wad budynku mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.

Drugi sposób, czyli scedowanie dochodzenia roszczeń na wspólnotę w drodze cesji praw, nie jest w praktyce stosowany. Takiego przypadku nie przypomina sobie nikt z pytanych przez nas adwokatów i radców prawnych, którzy zajmują się sprawami mieszkaniowymi.

Jak dokonać cesji

W jaki sposób należałoby więc dokonać takiej cesji? Zdaniem Cezarego Grzybowskiego, radcy prawnego specjalizującego się w sprawach mieszkaniowych, należałoby podjąć uchwałę w sprawie przelania roszczeń na wspólnotę. W małych wspólnotach ważność takiej uchwały wymagałaby więc zgody wszystkich właścicieli lokali, zaś w dużych (w skład których wchodzi więcej niż 7 mieszkań) – bezwzględnej większości głosów. Taka uchwała powinna być podejmowana każdorazowo na użytek konkretnego sporu. Niestety, zarządcy dużych wspólnot, liczących często nawet po kilkaset mieszkań, doskonale wiedzą, jak ciężko jest zgromadzić w jednym miejscu i czasie wymaganą większość właścicieli mieszkań, aby podjąć jakąkolwiek uchwałę.